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juros economia precos00 Financiamento - Postada em: 23/03/2020

Como a nova queda da Selic impacta no crédito imobiliário?

Em meio à crise do covid-19, Copom decide reduzir a taxa de juros para 3,75%, um corte de 0,50 ponto percentual

 

O Banco Central precisou agir de novo na taxa básica de juros com os reflexos na economia da pandemia do coronavírus. A Selic caiu, nesta quarta-feira (dia 18), em 0,5 ponto percentual, para 3,75% ao ano, chegando ao menor patamar da história. No mesmo dia o Itaú e o Bradesco anunciaram que cortarão as taxas de juro nas linhas oferecidas aos clientes a partir de segunda-feira, 23. No crédito imobiliário, a pressão sobre as taxas aumenta ainda mais com essa nova queda da Selic, conforme movimento identificado pela Melhortaxa, maior plataforma digital de crédito imobiliário do país (vide gráficos abaixo).

A competição entre os bancos e as pesquisas de interessados em financiar um imóvel tiveram um aumento significativo nos últimos meses, incentivados pelas recentes novidades nos produtos da Caixa Econômica Federal (lançamento de financiamento imobiliário corrigido pelo IPCA previamente, uma linha prefixada e a volta a cortes de juros), além das sucessivas quedas da taxa básica de juros. “A queda estrutural da Selic está intensificando a competição entre os bancos, estimulando a entrada de mais fundos e fintechs no mercado de crédito imobiliário, e destravando os movimentos de portabilidade. Além disso, com a CEF criando produtos que aproximam o mercado de financiamento imobiliário do mercado de capitais e gerando diversificação, cresce a procura por informações por parte dos clientes. Temos acompanhado um aumento importante na nossa plataforma até pelo fato de nosso fluxo ser 100% online”, comenta Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa.

Apesar do movimento de redução da Selic, os bancos ainda não repassaram toda a queda para as taxas e ainda há uma boa margem para isso, como fica claro nos gráficos abaixo. Todavia, são as taxas mais baixas já vistas, o que amplia bastante a capacidade de compra dos tomadores de crédito.

Nesse mesmo período de queda, a portabilidade do crédito imobiliário se tornou uma realidade e ferramenta de grande utilidade para o consumidor, empurrando ainda mais a concorrência. O próximo gráfico mostra que o número de pedidos de transferência do contrato de um banco para outro (portabilidade) é maior do que o de transações efetivamente realizadas (mais do que o dobro). Isso quer dizer que, em muitos casos, o cliente conseguiu negociar a redução da taxa com o banco atual e não precisou trocar de instituição para ter melhores condições. Mas isso não é contabilizado oficialmente. “Por isso, é importante olhar não só para a curva dos dados de portabilidade efetivadas como também para o número total de pedidos, que incluem as ofertas cobertas pelos bancos originais dos demandantes.

“Houve uma forte mudança cultural da população em começar a entender a portabilidade como ferramenta no processo de compra da casa própria com crédito bancário. Isso ampliou ainda mais a pressão na concorrência bancária. O principal efeito da portabilidade é que o comprador não precisa ficar esperando o crédito cair mais. Ele pode efetuar uma compra e, se o crédito tiver as taxas reduzidas significativamente no futuro, fazer uma portabilidade”, explica Rafael Sasso.

Historicamente, o repasse das quedas da Selic para o juros do crédito imobiliário sempre teve um papel importante da CEF. Com o aumento da concorrência bancária no produto por conta das quedas da Selic, os outros bancos estavam mais acirrados com uma briga pelos clientes. Neste cenário, mais um capítulo da cruzada da Caixa em sua relevância no crédito imobiliário avançou com a volta de reduções de taxa e o início da diversificação dos produtos, algo novo no Brasil.

Com a ofensiva nos juros maior e o foco no mercado imobiliário, a Caixa retomou, no ano passado, o posto de líder no crédito imobiliário, com recursos da poupança, ao conceder R﹩ 26,6 bilhões em 2019, desbancando gigantes como Bradesco e Itaú.

A Caixa lançou recentemente uma linha de crédito imobiliário com taxa fixa. Embora a linha de crédito seja um pouco mais cara que o financiamento padrão pela Taxa Referencial (TR) – entre 8 e 9% ao ano – como será prefixada não sofre alteração. A linha de crédito é uma estratégia da Caixa que confronta a linha tradicional da TR mais juros e chegou para aumentar as possibilidades para o consumidor. A Caixa já havia lançado uma linha com juros mais baixos (de até 4,95% mas indexados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA). Nas próximas semanas, é esperada uma redução do banco nas linhas de taxa fixa, devendo chegar a 7,5% ou 7,75%.

A título de comparação, abaixo a Melhortaxa, maior marketplace de crédito imobiliário do Brasil, fez simulações com as opções de crédito dentro da Caixa em um imóvel de R$ 500 mil e R$ 300 mil de financiamento em 3 cenários de início do crédito e as variações do IPCA e TR nesses períodos.

 

Informações: http://melhortaxa.com.br